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疫情冲击租赁行业,长租公寓发展“路在何方”?

来源:半月谈  2020-03-03 09:11:36            
蛋壳公寓近日发布公告称,在新型冠状病毒疫情人口流动限制及延迟开工的影响下,国内住房租赁行业受到极大冲击,企业面临着生存问题。

  时下,部分长租公寓在疫情冲击下遭遇经营难题,但其借疫情涨租金、吃差价,单方面转嫁成本,有违契约精神和社会公平。

  疫情冲击租赁行业,长租公寓企业转嫁成本

  蛋壳公寓近日发布公告称,在新型冠状病毒疫情人口流动限制及延迟开工的影响下,国内住房租赁行业受到极大冲击,企业面临着生存问题。随后,多地房屋业主反映收到通知,公寓“根据疫情近期走势,自即日起将暂停付款,并执行不少于30天的免租期。”

  “蛋壳公寓强行要求我们减租。”广州某小区业主唐瑶表示,“如不同意,就以不可抗力的名义单方面毁约。”

  然而,蛋壳公寓对租客的房租并未相应减免。根据蛋壳公寓发布的公开信,该公司仅承诺为部分因延迟返工政策未能入住的租客提供日期不等的租金返还,但返还的租金不能提现,仅能用于抵扣维修金、房屋服务费等。

  住房租赁市场带有明显的周期性。受春节返乡等因素影响,每年11月份到次年1月份是租房市场淡季。从2月份返工到4月份,随着返程人流的增加,租房市场则迎来“小阳春”。一来一去,租赁机构在这个时间段基本处于保本状态。

  今年受疫情影响,市场规律被打乱,行业普遍面临资金链紧张的情况。多家长租公寓表示,出于防疫考虑,监管部门要求春节后至疫情缓解之前,不得新增招租。这就意味着今年春节后的租赁“小阳春”不再,租赁市场流动性降至冰点。

  同时,各大城市严控流动人口输入,导致原有租客主动或被动不能返回要求退租或免租。不少租赁房成为空置房,对企业现金流是极大的考验。一家知名长租公寓品牌运营商CEO表示:“租赁机构在申请贷款时,银行主要是看现金流,疫情期间现金流骤降将导致银行断贷甚至抽贷。”

  半月谈记者采访发现,魔方、微领地、蛋壳等长租公寓头部企业普遍减免了武汉乃至湖北地区不能返回工作地的租客租金。“这部分租金约占我们营收的10%,大企业勉强可以消化。但让企业面临压力的是多地不让租客返程导致的大面积退租,以及银行不续贷的财务危机。”魔方公寓CEO柳佳说。

  微领地CEO周君强认为,相较于集中式公寓,蛋壳等分散式公寓租用的基本是居民小区的房源,在疫情期间面临的管理难题更大,因此资金链断裂风险更高。“首先,国有企业业主免租的政策优惠享受不到;其次,社区限制外来人口的政策更严。因此,分散式公寓的退租率和运营成本更高,一些企业吃差价、涨租等行为都是为了弥补亏空。”

  多方应尊重契约,友好协商共渡难关

  北京金诉律师事务所律师王佳红认为,尽管受疫情形势影响,但不能“一刀切”地认定单方面转嫁成本行为为“不可抗力”。

  “2003年非典期间也出现不少租赁合同纠纷,但多数法院认定为情势变更,少有认定为不可抗力的。如果认为是不可抗力,将无法维护商业经营的正常进行。”王佳红说,疫情并未影响公寓全部的经营行为,单纯依据疫情就拒绝向房主支付租金或涨价是不公平的。

  不少业主向半月谈记者反映,自身也背负着房贷压力,公寓断租可能将产生连锁反应,导致断供。

  目前,北京、深圳、上海等10余个城市的业主和租客已成立维权群,联合抵制蛋壳公寓相应条款。一些维权业主表示,将按照合同规定自然解约,并强制断水、断电、换锁清租。这意味着,不少已经付租给蛋壳公寓的租户面临被扫地出门的境遇。

  周君强等认为,面临突如其来的疫情,政府、企业、房东、租客四方均应出于社会责任,在尊重契约精神的基础上友好协商,共摊成本。同时,地方政府应保障租客依法享有的基本租住权。

  广东省公寓管理协会秘书长徐再军呼吁,业主给租赁机构适当的租金减免,获得业主减免的机构要相应地把减免政策给租客共享。“政府宜考虑给个人业主和租赁机构予以激励措施,如个税抵扣、专项补贴等;同时要求银行允许企业还贷延期、避免抽贷断贷等,从而让整个链条上的各方共渡难关。”