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政策频出之年,2020年房地产投资环境与应对策略

来源:中房报  2020-03-02 08:55:09            
国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、G50专家委员会专家任兴洲表示,目前,全国疫情蔓延势头得到初步遏制,防控工作取得阶段性成效,曙光已现。

??随着当前各级政府与社会的共同努力,疫情防控取得了初步的成果,确诊人数增长拐点已出现,曙光近在眼前。但是,房地产行业的开工、销售以及最为关键的投资工作如何开展,战略战术层面如何理解政策、把握城市发展机遇等问题,依然困扰着中小型房地产企业。

??2020年2月26日,在由G50董事长俱乐部、博志成研究院共同发起、G50商学院协办、于线上举行的G50投资专题研讨会上,任兴洲、秦虹、强真等专家、学者针对这些问题做出了他们的判断。

??任兴洲:2020注定是政策频出之年

??国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、G50专家委员会专家任兴洲表示,目前,全国疫情蔓延势头得到初步遏制,防控工作取得阶段性成效,曙光已现。疫情发生至今,各级政府出台了一揽子应急性政策:增(增加防疫、抗疫支持资金);免(免除增值税等); 减(减税、降费、降低用能成本等);缓(对企业社保缴费、医保、住房公积金等可缓缴);促(促进企业复工复产、纾解中小企业困难)。接下来将主要完善差异化防控策略(分级防控),精准稳妥推进复工复产,使人流、商流、物流、资金流有序动起来,畅通经济社会循环,建立起与疫情防控相适应的经济社会运行秩序。

??她表示,2020年我们国家有多重目标要完成,加上此次疫情的冲击,全年加大实施“逆周期”调节力度的宏观政策取向更加清晰,今年注定是政策频出之年。

??她建议企业,要及时关注、了解宏观政策和相关政策措施;加强与当地政府和行业组织的沟通和交流;明确政策内容、反映企业诉求;用好用足政策,助力企业发展。

??秦虹:疫情后房地产大势与机遇把握

??中国人民大学国家政策与战略研究院副主任、G50专家委员会专家秦虹指出,要“四看”疫情对房地产市场的影响:看销售、看开发、看土地、看资金。本次疫情对餐饮、旅游、交通运输、长租公寓等第三产业影响较大且难以弥补;除了对销售型物业影响大之外,此次疫情对于持有经营性的商办地产影响不容忽视;短期看购物中心等商业影响大,但可能恢复较快,中长期看对写字楼的影响可能更大。

??她说,要“五个不变”研判疫情后房地产政策:总体目标不变、战略定位不变、供给体系不变、调控机制不变、调控目标不变。因此,疫情后,投资方面建议顺应大势,把握机遇。长期来看,房地产发展的基本核心逻辑不变,中国城镇化率仍有提升空间;短期抓机遇、融产业、善合作、防风险。

??在她看来,这次疫情是房地产企业的一次大考,行业整合、兼并、合作的需求和机会增多,只有机体健壮有准备的企业才可以变危机为机遇。

??强真:疫情后2020年土地政策方向、投资建议

??G50专家委员会专家强真表示,疫情结束后,刺激性的投资、财政、金融政策,最终都要落到地面。传统房地产住宅业,所有地市会产生二元化划分,与此同时,疫情对住房需求产生的6-7方面的变化,会在后期政策上逐步体现——租转购、二居意愿、二三线城市改善需求的激发、产品升级换代与设计要求提升、低密度市场迎来新的发展窗口、住宅复合型配套引领过渡。

??他建议房企要积极了解和参与国土空间规划,逐步寻觅机会;做谋划,未来房地产不仅仅是住宅 、服务型地产,未来改革倾向增量用地,关注农村建设用地和经营性用地;要放宽视野,做好项目盘活,关注改造项目,兼顾传统地产与新兴地产,为中小企业博得柳暗花明又一村的发展先机。

??刘玲琳:文旅地产的机会一直都在,疫情后尤为突出

??博志成产业/文旅战略首席专家、G50专家委员会专家刘玲琳认为,文旅地产的机会一直都在,疫情后尤为突出。

??她指出,从近期最新的政策变化来看:“刚需和改善型并重”,产品需求发生了结构性的变化,选址(市场)的基本原则没有变化,且依然与住宅不同;文旅地产的名称并没变,但“康养文旅”变成“康养休闲”,文旅内容迅速重组、内涵更丰富,同时,“康”放在第一,“养”放在第二;市场信号强烈,周边需求抬头,新的国土空间规划带来了新的机会,尤其是一二线城市的近郊,但要具体判断项目安全距离。

??在她看来,哪些企业能更容易把握机会?一定是本身现金流充沛的;有优秀的操盘能力或接盘能力的;有大量客户端的。

??曾祥明:现金流是疫情后房企最核心的营销战略

??博志成营销战略首席专家、G50专家委员会专家曾祥明认为,疫情下,各大开发商都在强调市场份额、开发商优惠和营销噱头。房企不管选哪一条路线,都要快速。最核心的还是疫情后的营销战略——现金流,其次是客群类别交叉。比如说,这次疫情下,受影响大的是年轻客群、租房的刚需客户,然后是首改客群,最后是老年客群,70%的客户出现了1.5居所的需求。