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各路混战多方博弈 楼市正处于微妙时刻 手把手教你如何坐收渔翁之利

来源:嘉论房产网  2020-02-24 13:55:39            

虽然2020年开年的楼市行情算是彻底被疫情搅乱了,但从春节到现在,楼市的动静却是一点没少。

春节期间的“直播卖房”、“VR看房”这些如果说是小打小闹的话,自2月10日逐渐复工以来,“无理由退房”、“全民营销”等噱头十足的营销活动陆续登上舞台,房企营销开始各显神通,而与此同时,“央妈”还官宣“降息”了,房地产的各方混战由此开始。

上周最劲爆的王炸,是“央妈”扔下的——央行公布了2月份LPR,其中1年期LPR为4.05%,比1月份下调10个基点,5年期LPR为4.75%,比1月份下调5个基点。

降息以后,大家都关心,我能少还多少钱呢?

首先当下房贷利率是在5年期LPR基础上加点形成的,那LPR下调势必将带动房贷款利率下行。在加点不变的情况下,LPR每下调5个基点,也就是贷款利率下调0.05%,如果贷款100万,等额本息还款30年,每月月供将减少30元,30年利息就是10800元。

对于个人这确实影响不大,但是针对整个宏观市场,0.05%下调就很庞大了。

下降5个基点,更重要是看到央行对楼市的态度以及释放出对楼市的利好情绪影响。

此次LPR的下调在预料中,只是5年期LPR调整不及预期,而这恰恰说明在经历这场疫情之后,中央对房地产的态度不曾改变——短期从金融层面来看,对房地产仍旧属于严控的状态,从中央层面来说,目前对房地产的政策依旧是房住不炒的收紧状态,支持实体经济、稳定楼市依然是目前的大原则。

可以说,只要中央不松口,各地方只能通过缓解房企资金周转压力来救济,即便再着急都不会出台刺激到核心限购、限贷政策,但恰恰也只有涉及购房者的政策松绑,最终对开发商才会形成资金回流。因此,短期来看,疫情后楼市还有一个下探的过程。

政策不松,资金不放水,房企只能自救。

而自救的方式就是让利消费者,促进成交回款,缓解资金压力。所以,像“无理由退房”、“全民营销”这种营销手段在当前的这种特殊时期已经变成了常规动作,不说全国,就365足球app而言,万科365足球app在售楼盘、交投祥生·白鹤郡、富力·云庭雅居等都楼盘都推出了30天无理由退房。

这些营销手段,叫人看花了眼。

其中恒大的“75折买房”一推出大家就一笑而过:“惯用套路又来了”。

打折这种套路,恒大不是玩了一天两天了。2016年8折优惠,2018年底住宅9折+商铺8折,最近的一次是2019年8月,推出了全国500+楼盘7.8折的促销行为。只是在这样的特殊情况下,75折的内部文件流出必然吸睛不少。

这两张图片在网络上流传甚广,东莞的恒大翡翠华庭,促销前原价为15300元/㎡,宣布75折之后,网上报价更新为19200元/㎡,折后价格为14400元/㎡,相当于促销前的94折。

这样先提价后打折套路其实在商场与电商平台中已经用烂了。

其次,此次促销活动,并不是恒大所有在售楼盘都在执行。“可享75折优惠”中这个“可”字你仔细品,75折更像是优惠底线,从其售房系统里观察,参与打折的项目大多是文旅、酒店式公寓,住宅的话以三四线城市的项目为主。所以别高兴太早,看看你看中的楼盘在不在这个打折的队伍里。

恒大在面对疫情做出的营销动作反应迅速,但75折买房这种事情,看看热闹就罢,不必较真。

恒大的“75折买房”套路较浓而诚意却略显不足,那么上周末房地产和电商界的两大巨头——万科与京东跨界合作推出的365足球app万科城市之光 x 京东会员倒是不玩虚的,确实是让利得实实在在,即便你不买房,也有羊毛可以薅——

(1)投入少,成本低

成为365足球app万科城市之光 x 京东会员,只要花588元,跟其他买房的营销活动动辄要投入万元的定金相比,588元的投入还是大家能接受的吧,对女士来说,588元不过是一瓶面霜的钱,对男士来说,它还没有一双球鞋的价格高,这钱花出去,没啥心理负担。

(2)投入后的回报有保证

花588元成为会员后,保底获得一张价值148元的京东plus会员+一张价值500元的京东E卡+城市之光3万元车位补贴券。

对有购房需求的人来说,前面的两项即使不看,光车位优惠3万就足够心动了,365足球app现在车位基本还是咬死30万一个,在房价优惠鲜少的时候,能有3万的车位优惠,就等于购房成本实实在在减轻3万,可以少还好几个月贷款;

那么对于目前暂时还没有买房打算,或者还在考虑观望中的朋友来说,一张价值148元的京东plus会员+一张价值500元的京东E卡就赚回588元的成本投入,京东E卡在京东购物的时候可以等值使用,也即相当于你只花88元可得京东PLUS会员年卡和价值3万元车位补贴券。京东PLUS会员年卡,用过的都说好。

(3)保底不够?还有“京喜”

这588元花下去,还是一次“大乐透”中奖机会。可以参与抽奖,有机会获得迪士尼门票和更高金额的京东车位补贴!最高奖,京东帮你免单,送车位一个!相当于中奖“30万”,不想试一试吗?

在这场跨界合作的营销中,我看到了作为行业龙头企业的大气——没有套路,普惠大众,与其说这是卖房的营销,倒更像是一次回馈粉丝的品牌宣传,不管是不是想要买房的意向客户,都能参与到这次活动中,都能有所获益。

当然,作为万科和京东,到底是行业大拿,眼光长远思维活络,通过推动这个会员活动,赚足了眼球,推广了产品,还赢了一波市场赞美,圈到了粉丝,多赢,高招!

未来的一两个月,受到疫情的影响,为了回笼资金、为了销售业绩,一定会有更多房企加入到营销混战之中,对于买房人而言,我们接下来应该要考虑的是:该如何应对?

(1)接下来的一个月,静看开发商神仙打架,稳住别慌,抓住抄底好时机!

我劝大家今年务必多关注楼市!房地产市场全靠政策,当前所有的动作都是为了稳楼市而已,绝对说不上救市,但多方之间的博弈确已经出现!

对于刚需自住的小伙伴,疫情过后就是房企激烈竞争的时候,短期市场存在下探空间,看到合适就果断入手,不要总想着探底,以免错过良机。 

(2)谨慎选盘,避免小房企,因为可能会破产,烂尾或延期交付。

不同于大型房企生命力强,实力雄厚,小型房企融资渠道单一,所以多半比较脆弱。

疫情持续影响下,融资难度提升,小房企融资会更加艰难,而销售情况却不容乐观,两面夹击,会有不少破产倒闭。而一旦破产,对于购房者来说,就面临着楼盘烂尾,无法收房,延期交房的风险。

(3)重点盯住全国一线品牌房企。

在这场疫情之下,很多品牌房企的物业都让人纷纷称好,这就是为什么我一直让大家买品牌楼盘的原因。还有重要一点,一线品牌房企对市场反应速度更快,如果资金压力大,很可能打折优惠。

(4)不要炒房!不要炒房!不要炒房!

闭眼乱入的时代已经过去了,没有两把刷子的人,不要炒房,很容易掉进坑里,未来对城市、区域、楼盘的选择,都有了更高的要求,稍有不慎,被套的风险很高。